El mercado del alquiler en España está viviendo una transformación profunda. La entrada en vigor de la Ley de Vivienda 12/2023 y sus posteriores desarrollos en 2024 y 2025 han cambiado las reglas del juego para contratos de arrendamiento, actualizaciones de renta y derechos de propietarios e inquilinos.
En este artículo te ofrecemos una guía clara y práctica sobre todo lo que debes saber si vas a alquilar tu vivienda o si eres inquilino en un contrato a largo plazo.
1. Duración de los Contratos: Más Estabilidad para el Inquilino
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se mantiene como base, pero la reforma ha reforzado la duración mínima:
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5 años si el arrendador es persona física.
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7 años si el arrendador es persona jurídica (empresa, sociedad).
Además, si ninguna parte comunica su intención de no renovar, el contrato se prorroga automáticamente por plazos anuales hasta llegar a esas duraciones mínimas.
Una vez superado este período, la ley contempla una prórroga tácita de tres años salvo que alguna parte notifique su intención de no continuar.
2. Subidas de Alquiler: Fin del IPC Libre
Uno de los cambios más significativos está en la actualización de las rentas.
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Hasta ahora, la mayoría de contratos vinculaban la subida anual al IPC.
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Desde 2025, se sustituye por el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), creado específicamente para el mercado del alquiler.
Esto implica que:
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Las subidas estarán limitadas según este índice oficial.
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En 2025, por ejemplo, el incremento máximo anual ha rondado el 2,2 % en muchos contratos.
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Ya no es posible aplicar incrementos superiores aunque se pacte libremente en contrato.
3. Zonas Tensionadas: Qué Son y Cómo Afectan
Las comunidades autónomas tienen la capacidad de declarar zonas tensionadas, es decir, áreas donde el precio del alquiler ha crecido por encima de lo sostenible para la población.
En estas zonas:
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Se limitan los precios de nuevos contratos.
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Los grandes tenedores (más de 10 viviendas en propiedad) tienen obligaciones especiales de transparencia y de inscripción en registros.
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El precio de los alquileres se calcula según índices de referencia y no puede superar ciertos topes.
Esto significa que un propietario con vivienda en zona tensionada no puede fijar libremente el precio, sino que debe ajustarse a la normativa autonómica vigente.
4. Registro de Alquileres Temporales: Nuevo Requisito Desde 2025
Una de las grandes novedades es la creación del Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital.
A partir del 1 de julio de 2025:
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Todo alquiler de temporada (estudiantes, trabajadores desplazados, alquiler por meses no turísticos) debe contar con un Número de Registro de Alquiler (NRA).
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Ese número debe aparecer en cualquier anuncio publicado en portales online.
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No incluirlo conlleva sanciones y la retirada de anuncios.
Esto busca combatir el fraude y diferenciar claramente los alquileres temporales de los alquileres turísticos y de los de larga duración.
5. Obligaciones de los Propietarios: Gastos y Transparencia
La nueva ley refuerza la posición del inquilino en cuanto a gastos asociados:
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Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato deben ser asumidos por el propietario, nunca por el inquilino (salvo en alquileres de locales comerciales).
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El propietario debe entregar toda la documentación legal en regla: certificado energético, recibos del IBI, estatutos de comunidad si afectan al uso de la vivienda, entre otros.
Además, si se alquila en zona tensionada, el propietario debe demostrar que el precio aplicado se ajusta al índice de referencia.
6. Derechos y Deberes de los Inquilinos
El inquilino gana mayor estabilidad y previsibilidad:
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Conoce desde el inicio cómo se actualizará su renta.
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Tiene derecho a prórroga si cumple con sus obligaciones.
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Puede reclamar ante subidas abusivas o cláusulas que contradigan la ley.
Pero también mantiene obligaciones esenciales:
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Pagar puntualmente la renta.
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Cuidar la vivienda y devolverla en buen estado.
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Respetar la duración del contrato salvo causas justificadas.
7. Grandes Tenedores: Más Control y Responsabilidad
La figura del gran tenedor (propietario de más de 10 viviendas) tiene obligaciones adicionales:
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Inscribir inmuebles en registros autonómicos.
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Informar a la Administración de precios y condiciones de los contratos.
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Someterse a limitaciones estrictas de precios en zonas tensionadas.
Para los pequeños propietarios, la ley sigue siendo exigente, pero menos restrictiva en comparación con los grandes tenedores.
8. Consecuencias de No Cumplir la Ley
Un contrato de alquiler que no se ajuste a la nueva normativa puede traer problemas:
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Posibles sanciones económicas.
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Nulidad de cláusulas abusivas.
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Conflictos legales en notaría o tribunales.
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Riesgo de que el contrato sea impugnado y el propietario pierda derechos.
Por eso es fundamental redactar contratos actualizados y revisados por profesionales.
9. Por Qué Confiar en una Agencia Profesional
Muchos propietarios creen que ahorrar la comisión es una ventaja. La realidad es que la comisión cubre:
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Fotografía y marketing profesional en portales nacionales e internacionales.
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Gestión legal y contratos adaptados a la Ley de Vivienda 2025.
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Selección de inquilinos fiables, con estudio de solvencia y seguros de alquiler si se desea.
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Acompañamiento en trámites: registro, documentación, actualizaciones legales.
Antes de alquilar por tu cuenta y arriesgarte a cometer errores legales o financieros, lo más recomendable es hablar con tu agente de confianza. En REAGENCE estamos preparados para explicarte cómo funciona el mercado, qué exige la ley y cómo maximizar la rentabilidad de tu propiedad con la seguridad que necesitas.
Conclusión
La Ley de Vivienda 2025 marca un antes y un después en el mercado de alquiler en España. Ahora más que nunca es esencial contar con asesoramiento profesional para:
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Calcular correctamente el precio de renta.
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Cumplir con las obligaciones legales.
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Redactar contratos blindados y sin sorpresas.
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Alquilar de forma rápida, rentable y segura.
En REAGENCE acompañamos a propietarios e inquilinos en todo el proceso, desde la valoración inicial hasta la firma del contrato, asegurando que todo se haga conforme a la ley.
Solicita hoy tu asesoramiento gratuito y alquila con la tranquilidad de estar en manos expertas.