El alquiler vacacional en España es una oportunidad de negocio muy rentable, pero en 2025 la normativa es más estricta que nunca. Operar sin licencia puede suponer multas de miles de euros, cierre de anuncios en plataformas y conflictos con la comunidad de vecinos.
En REAGENCE te explicamos paso a paso todo lo que debes saber para alquilar tu vivienda turística de forma legal y sin riesgos.
1. Qué es una Vivienda de Uso Turístico
Se considera vivienda de uso turístico cualquier inmueble que se alquile de forma habitual por días o semanas con fines vacacionales o de ocio, a cambio de un precio.
Esto es distinto del alquiler de temporada (por meses) o del alquiler de larga duración.
Si promocionas tu piso en Airbnb, Booking, Vrbo o portales similares, esta normativa te afecta.
2. Registro Único de Arrendamientos: Obligatorio desde 2025
Desde el 1 de julio de 2025, toda vivienda turística o de temporada debe inscribirse en el Registro Único de Arrendamientos.
Al registrarla obtendrás un Número de Registro de Alquiler (NRA) que:
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Debe figurar en todos los anuncios online.
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Debe incluirse en el contrato con los huéspedes.
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Puede ser verificado por las autoridades y por los propios portales.
Publicar un anuncio sin este número puede suponer la eliminación del anuncio y sanciones.
3. Licencia o Declaración Responsable en tu Comunidad Autónoma
El registro nacional no sustituye la normativa autonómica. Cada comunidad autónoma (Cataluña, Canarias, Baleares, Andalucía, Comunidad Valenciana, etc.) tiene requisitos específicos que suelen incluir:
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Compatibilidad urbanística: la zona debe permitir el uso turístico.
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Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
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Certificado de eficiencia energética.
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Seguro de responsabilidad civil.
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Declaración de capacidad máxima.
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Pago de tasas administrativas y presentación de planos.
Si la normativa local limita nuevas licencias, tu solicitud puede ser rechazada incluso si cumples todos los requisitos técnicos.
4. Autorización de la Comunidad de Propietarios
Desde abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal establece que para destinar una vivienda al alquiler turístico es necesaria la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, con una mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas de participación.
Si tu piso ya estaba legalmente inscrito antes de esta reforma, puedes seguir operando, pero aun así deberás inscribirte en el Registro Único y cumplir con las obligaciones de información y transparencia.
5. Complejos en Régimen de Explotación Turística
Si tu piso está dentro de un complejo de explotación turística (unidad de explotación turística):
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No puedes gestionarlo por tu cuenta en plataformas como Airbnb.
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Los alquileres deben canalizarse a través de la empresa explotadora del complejo.
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Si quieres alquilarlo independientemente, debes solicitar la desafectación del régimen turístico, un trámite que puede requerir acuerdo de la comunidad y autorización administrativa.
Ignorar este punto puede traer sanciones graves y conflictos legales con la empresa gestora.
6. Pisos Fuera de la Explotación Turística tras la Venta
Existen casos en los que un piso que estaba en régimen de explotación turística se vende y pasa a quedar fuera de ese régimen.
Esto puede ocurrir si:
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En la escritura de compraventa se especifica la desafectación de la unidad de explotación.
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La comunidad de propietarios ha aprobado la salida de ese apartamento del régimen turístico.
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El ayuntamiento o cabildo ha modificado la clasificación urbanística del complejo.
Pero cuidado: que un piso se haya vendido no significa automáticamente que esté fuera de la explotación. Es necesario verificar:
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La escritura de compraventa y la nota simple registral.
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La situación en el Registro de la Propiedad y en el registro turístico autonómico.
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Los estatutos de la comunidad de propietarios.
En REAGENCE te ayudamos a revisar toda esta documentación para confirmar si realmente tu piso está libre y puede destinarse a alquiler turístico por cuenta propia o si sigue sometido a las obligaciones del complejo.
7. Sanciones por Incumplir la Normativa
Operar sin licencia, sin registro o sin autorización de la comunidad puede derivar en:
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Multas que van desde 1.500 € hasta más de 30.000 € según la comunidad autónoma.
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Clausura de la actividad.
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Retirada de anuncios en portales.
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Conflictos judiciales con la comunidad de propietarios o la empresa explotadora.
8. Checklist para Alquilar Legalmente en 2025
Antes de poner tu vivienda en alquiler turístico, asegúrate de:
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Verificar si el complejo tiene régimen de explotación turística.
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Revisar nota simple y escritura para confirmar el uso asignado.
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Obtener la licencia turística o presentar la declaración responsable en tu comunidad autónoma.
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Contratar un seguro de responsabilidad civil.
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Inscribirte en el Registro Único y obtener el NRA.
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Conseguir la aprobación de la comunidad de propietarios si es necesaria.
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Redactar contratos adaptados a la nueva normativa.
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Declarar ingresos correctamente en Hacienda.
9. Ventajas de Trabajar con una Agencia Profesional
Muchos propietarios piensan que ahorrarse la comisión es suficiente, pero la realidad es que la comisión cubre:
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Fotografía y marketing profesional en los principales portales.
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Redacción de contratos y cumplimiento legal.
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Asesoría para licencias, desafectación y registros.
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Selección y filtrado de huéspedes.
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Acompañamiento en todo el proceso para evitar sanciones.
Hablar con un agente REAGENCE antes de anunciar tu piso es la mejor manera de evitar problemas legales y maximizar la rentabilidad.
Conclusión
La normativa turística en España en 2025 es más estricta, pero también más clara. Para el propietario profesional que quiere hacer las cosas bien, es una oportunidad de destacar frente a la competencia y generar ingresos seguros.
En REAGENCE te acompañamos en todo el proceso: verificamos tu situación legal, tramitamos licencias y registros, y gestionamos el alquiler de tu vivienda de manera rentable y sin riesgos.
Solicita tu asesoramiento gratuito hoy mismo y empieza a alquilar de forma legal, segura y sin complicaciones.